Entra en vigor la nueva ley hipotecaria: ¿qué debes tener en cuenta?

17.06.2019

El día 'D' ha llegado. Ya ha entrado en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario que se hará efectiva a partir de hoy lunes, tres meses después de su publicación. La ley transpone, con tres años de retraso la directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para la compra de una vivienda y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir de hoy. Al margen quedan los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, si bien, las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

El cambio normativo introduce mejoras sustanciales para el consumidor que se hipoteque a partir de mañana. Contará con más libertad para elegir, y dispondrá de información más transparente antes de firmar la hipoteca, e incluye novedades como los límites a las comisiones por amortización, gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario o condiciones más duras para que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Cuáles son las principales novedades?

1. Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos. A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.

2. Respecto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago. Por otro lado, la ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

3. Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

Si quieres amortizar deuda antes de tiempo, a partir de la entrada en vigor del nuevo texto podrás hacerlo en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación. Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

4.- Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley favorece el cambio ya que rebaja considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

5.- Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el banco tampoco nos va a pagar en situaciones como la actual, en que el euríbor está en valores negativos.

6.- La opción de que el cliente pueda saldar su deuda con la entidad bancaria entregando su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, no será obligatoria para los bancos. Tal y como recuerdan desde Rastreator.com, "a pesar de que estaba previsto que los distintos partidos políticos negociaran la inclusión de esta opción en la nueva norma, finalmente no ha sido así. Los nuevos préstamos no deberán incluir esta alternativa de manera obligatoria".